Reprywatyzacja a użytkowanie wieczyste.

Przy reprywatyzacji spotykamy się często z problemem użytkowania wieczystego.  Na nieruchomościach , które kiedyś zostały znacjonalizowane , często ustanawia się użytkowanie wieczyste. Może ono powstać w dwojaki sposób: albo na skutek wydania decyzji tzw. uwłaszczającej na rzecz przedsiębiorstwa państwowego, które później uległo prywatyzacji, albo na skutek ustanowienia użytkowania wieczystego w procedurze ?sprzedaży? nieruchomości. Każda z tych sytuacji powoduje nieco inne skutki prawne.
Dodatkowo sytuacja może być skomplikowana poprzez komunalizację nieruchomości, a więc jej przejęcie przez miasto lub gminę od Skarbu Państwa, co następuje też w drodze decyzji administracyjnej. Tak więc mamy do czynienia z nacjonalizacją prowadzoną przez Skarb Państwa, na co nakłada się przeniesienie własności na gminę na skutek komunalizacji , a często użytkowanie wieczyste bywa też przedmiotem obrotu, tzn. użytkownikiem wieczystym jest inny podmiot, aniżeli ten, który stał się nim przy powstaniu użytkowania wieczystego.
Orzecznictwo sądowe i administracyjne w tych sprawach jest bardzo niejasne i rodzi stan prawny, który ? w moim odczuciu ? nie może długo się ostać.
Na skutek skargi o stwierdzenie nieważności organ może albo stwierdzić nieważność decyzji (ze skutkami opisanymi powyżej), albo też może odmówić stwierdzenia nieważności na skutek tego, że decyzja spowodowała nieodwracalne skutki prawne, ale stwierdzić, że została wydana z naruszeniem prawa. Ta druga decyzja umożliwia dochodzenie odszkodowania za bezprawną nacjonalizację.
Linia orzecznictwa ustalona w ostatnim czasie mówi, że użytkowanie wieczyste podlega ochronie na podstawie domniemania wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że jeżeli nabywca użytkowania wieczystego nabył je w oparciu o wpis do księgi wieczystej, oraz nie miał uzasadnionych podstaw , żeby wiedzieć, że wpis do księgi nie jest prawdziwy, nabywa użytkowanie w sposób skuteczny. Nabywca jest więc chroniony.
Z kolei stwierdzenie nieważności decyzji nacjonalizacyjnej oznacza tyle, że traktuje się nieruchomość jako stanowiącą własność od zawsze tego, komu niesłusznie ją znacjonalizowano. Tak więc decyzję nacjonalizacyjną uważa się za nieistniejącą. Własność wraca więc do poprzedniego właściciela. Ale na nieruchomości jest ustanowione użytkowanie wieczyste, a zgodnie z polskim prawem nie może być ono ustanowione na nieruchomości innej, niż Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego. Zatem istnieje tu sprzeczność, gdyż użytkowanie wieczyste istnieje de facto na nieruchomości prywatnej.
W orzecznictwie ustalono, że ustanowienie użytkowania wieczystego nie jest przeszkodą do stwierdzenia nieważności decyzji nacjonalizacyjnej, bowiem nie jest to nieodwracalny skutek prawny. Zazwyczaj nie można jednocześnie w żaden sposób znieść użytkowania wieczystego, bo podlega ono ochronie na skutek domniemania wiary publicznej ksiąg wieczystych, lub z innych względów. Sądy  natomiast odmawiają wpisu własności na rzecz poprzednich właścicieli. Powstaje więc niejako stan zawieszenia polegający na tym, że w księdze wieczystej jako właściciela wpisany jest Skarb Państwa lub gmina, właścicielem nieujawnionym w księdze jest poprzedni właściciel, a wszelkie prawa wykonuje użytkownik wieczysty.
Przy użytkowaniu wieczystym mamy więc do czynienia z sytuacją, że nie odzyskujemy nieruchomości (bo nie możemy wpisać własności do księgi wieczystej), ani nie możemy uzyskać odszkodowania (bo przecież stwierdzono nieważność decyzji nacjonalizacyjnej i zainteresowany odzyskał własność). Dodatkowo opłaty za użytkowanie wieczyste (a więc dochody z nieruchomości ) pobierane są przez Skarb Państwa lub gminę, i oni też decydują o ich wysokości.
Powoduje to stan zawieszenia i niepewności prawnej, po stronie zarówno użytkownika wieczystego (bo mimo wszystko ma świadomość, że może użytkowanie utracić) i po stronie właścicieli (bo mimo odzyskania formalnie własności na skutek braku możliwości wpisania się jako właściciele do księgi wieczystej nie wiedzą, czy rzeczywiście ta własność im będzie przynależeć w przyszłości).
Logika wskazuje, że taki stan będzie musiał ulec zmianie, a wtedy ktoś (właściciel lub użytkownik wieczysty) będzie stratny. Tak więc kupując użytkowanie wieczyste należy powyższą sytuację mieć w świadomości.

adw. Wojciech Celichowski
adwokat, partner zarządzający